Vale a pena ter imóveis depois da reforma tributária?

Essa é uma pergunta cada vez mais presente nas conversas de famílias, investidores e empresários. A resposta é sim, ainda vale a pena ter imóveis em 2025. No entanto, a forma de pensar, estruturar e administrar esse patrimônio mudou de maneira significativa. A Lei Complementar nº 214/2025 e as novas regras do Imposto de Renda não encerraram o papel do imóvel como ativo de proteção e investimento, mas colocaram fim à lógica da improvisação. A partir de agora, planejamento deixou de ser uma escolha e passou a ser uma necessidade.

Uma das principais oportunidades está justamente em 2025. O contribuinte pode atualizar o valor do imóvel na declaração de Imposto de Renda pagando apenas 4% sobre a valorização acumulada. Sem essa atualização, uma eventual venda futura poderá ser tributada pelo ganho de capital, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%. Para quem pensa em vender o imóvel no médio ou longo prazo, essa diferença representa uma economia fiscal relevante e uma decisão estratégica que dificilmente voltará a existir nos mesmos moldes.

Outro ponto importante diz respeito às operações de compra e venda. A partir de 2026 e 2027, as transações imobiliárias passarão a ser tributadas pelo novo modelo de IVA, composto pelo IBS e pela CBS. O setor imobiliário, porém, terá um regime específico, com redução estimada de 50% da alíquota padrão, resultando em uma carga em torno de 13,25%. Além disso, foram criados redutores de base de cálculo que diminuem o valor tributável conforme a antiguidade do imóvel e critérios sociais, especialmente para moradias de menor valor. Isso reforça que o resultado financeiro não dependerá apenas da valorização do bem, mas da forma como a operação é estruturada.

Para quem vive de renda de aluguel, a reforma também exige atenção, mas não traz mudanças imediatas. A locação de imóveis contará com um desconto de 70% sobre a alíquota padrão do IVA. Em 2025, continuam válidas as regras atuais do Carnê-Leão, incluindo a isenção mensal de até R$ 2.824, considerando o desconto simplificado. A tributação efetiva pelo novo modelo só começará em 2027, o que oferece tempo para reorganizar estruturas e avaliar alternativas mais eficientes do ponto de vista fiscal.

Talvez o aspecto mais sensível da reforma esteja na transmissão patrimonial. O ITCMD passa a ser progressivo em todo o país, com alíquotas que variam de 2% a 8%. Em alguns estados, patrimônios menores podem até se beneficiar de uma carga reduzida, mas patrimônios mais relevantes tendem a sofrer aumento na tributação. Isso torna o planejamento sucessório urgente ainda em 2025, especialmente para famílias empresárias que desejam preservar patrimônio e evitar conflitos futuros.

Diante desse novo cenário, a resposta final é clara. Para moradia, imóveis continuam fazendo sentido, especialmente para quem aproveita os programas de incentivo e a janela de atualização de valor no Imposto de Renda. Para investimento, também continuam sendo uma alternativa válida, mas o lucro passa a depender muito mais de eficiência tributária, uso correto das regras do novo IVA e planejamento sucessório do que apenas da valorização bruta do imóvel. O imóvel segue como um ativo sólido. O que mudou foi o jogo. E, como em todo novo jogo, quem entende as regras antes joga em vantagem.

A reforma vai passar. O que define quem permanece é o nível de organização, planejamento e proteção adotado hoje.

Cláudio Siqueira Junior, especialista em gestão de riscos e planejamento patrimonial sucessório.